Sono tante le novità di quest’ultimo periodo, tra chiarimenti agenziali (pro-contribuente) ed il via libera di un Disegno di Legge (approvato dal Consiglio dei Ministri nella seduta n. 138 del 4 agosto 2025) per l’introduzione nei territori agevolabili di due regioni in transizione.
Infatti, con la risposta all’interpello n. 183/2025, l’Agenzia delle Entrate ha finalmente messo un punto fermo sulla questione più dibattuta degli ultimi tempi in tema di credito d’imposta ZES Unica: la corretta applicazione del limite del 50% per gli investimenti immobiliari.
Ma un’altra, importante novità dell’estate arriva da un’altra direzione: Umbria e Marche entrano ufficialmente nel perimetro della ZES Unica, grazie a un disegno di legge, di cui già circola una bozza informale tra operatori e tecnici del settore.
Questa estensione, attesa da tempo, segna un cambio di paradigma per le politiche di sviluppo del Centro Italia, e conferma la volontà del legislatore di integrare territori in transizione nel tessuto degli incentivi a più alta intensità. Una strategia coerente con la mappatura europea 2022–2027 degli aiuti a finalità regionale, che permette finalmente anche alle imprese umbre e marchigiane di accedere al credito ZES per gli investimenti effettuati tra il 1° gennaio e il 15 novembre 2025. In questo caso, come previsto dall’art. 3 del DDL 4 agosto 2025, i potenziali beneficiari umbri o marchigiani saranno tenuti a presentare esclusivamente la comunicazione di cui all’articolo 3, comma 14-novies, secondo periodo, del medesimo decreto–legge n. 202 del 2024 (in buona sostanza, la rendicontazione delle spese sostenute).
Ora torniamo alle “buone nuove” in relazione alla componente immobiliare degli investimenti agevolabili.
La normativa (art. 16, c. 2 del D.L. 124/2023, integrato dal D.M. 17 maggio 2024) stabilisce che “il valore dei terreni e dei fabbricati ammessi all’agevolazione non può superare il 50% del valore complessivo dell’investimento agevolato”.
Il dubbio interpretativo, ora risolto, era il seguente: se un’impresa ha investito più del 50% del totale in beni immobili, tali spese (terreni ed immobili) sono agevolabili, benché in quota parte, o totalmente escluse?
La risposta dell’Amministrazione è netta: la parte irrilevante (non agevolabile) ai fini del credito d’imposta Zes unica è quella che supera la soglia di parità con la componente mobiliare (impianti, macchinari, attrezzature).
In altre parole, la componente immobiliare è pienamente agevolabile, ma solo entro il limite del valore riconosciuto per macchinari, impianti e attrezzature.
Come calcolare il bonus ZES
Immaginiamo un’azienda ubicata nei territori agevolabili, che ha sostenuto o sosterrà i seguenti costi, potenzialmente agevolabili, entro il 15 novembre 2025:
- Macchinari e impianti: Euro 400.000
- Terreni e immobili strumentali: Euro 750.000
- Totale investimento: euro 1.150.000
Ai fini del credito d’imposta ZES Unica, saranno riconosciuti:
- Euro 400.000 per la componente mobiliare (interamente agevolabile);
- Euro 400.000 per la componente immobiliare (limite massimo pari alla quota mobiliare);
- Euro 800.000 come costo complessivo agevolabile.
Come si vede dall’esempio, ad essere esclusi saranno esclusivamente i residui 350.000 euro della componente immobiliare. In precedenza, non essendo chiara la norma e non essendoci chiarimenti in tal senso, si tendeva ad escludere totalmente gli immobili, non potendo gli stessi essere “sezionati” per renderli agevolabili in parte.
Proseguendo, un aspetto tutt’altro che secondario riguarda la gestione delle comunicazioni:
- La prima comunicazione (31 marzo – 30 maggio 2025) ha fissato l’ammontare iniziale dell’investimento;
- La comunicazione integrativa (dal 18 novembre al 2 dicembre 2025) serve solo per confermare e, eventualmente, ridurre i valori.
Infatti, è consentito solo ridurre i valori indicati nell’istanza originaria, sulla base agli investimenti effettivamente sostenuti entro il 15 novembre prossimo, senza possibilità di aumentare la quota degli stessi, anche qualora – come nel caso degli immobili – si sia poi rivelato possibile agevolare importi precedentemente esclusi, per i motivi in precedenza chiariti.
Particolare attenzione per le imprese umbre e marchigiane che si affacciano ora al credito ZES, che dovranno effettuare una pianificazione impeccabile, in quanto l’accesso in “corsa” non implica deroghe alla rigida architettura procedurale già definita.
Ancora una volta il credito d’imposta investimenti ZES Unica si conferma un’agevolazione su cui l’Esecutivo sta puntando tantissimo, una misura potente, ma tecnicamente sofisticata. I recenti chiarimenti interpretativi ne rafforzano (finalmente, anche se con ritardo) la coerenza applicativa, mentre l’estensione alle regioni Umbria e Marche amplia notevolmente la platea dei beneficiari, ampliamento di cui bisognerà tener conto in sede di ulteriori stanziamenti, al fine di evitare un clamoroso “flop”.
Autore: Luigi Romano – Consulente in fiscalità d’impresa e incentivi agli investimenti