Il mercato degli affitti brevi è cresciuto molto negli ultimi anni. In tante città rappresenta ormai una componente stabile della redditività immobiliare. Proprio questa diffusione ha portato il legislatore a intervenire di nuovo, cercando di creare un equilibrio (o una linea di confine) tra libertà di utilizzo del patrimonio immobiliare e necessità di regole fiscali ad hoc, per evitare che determinate situazioni celino un’effettiva organizzazione d’impresa con una tassazione agevolata, che finirebbe per generare concorrenza sleale con strutture ricettive regolarmente inquadrate.
La legge di Bilancio 2026 sceglie una strada semplice (per Agenzia delle Entrate), intervenendo sul numero di immobili. Un criterio oggettivo, facilmente controllabile, che riduce l’area delle gestioni ibride. Per l’Amministrazione finanziaria è una soluzione lineare, ma dal punto di vista dei contribuenti, la situazione è più complessa, come spesso accade.
Il riferimento normativo resta l’articolo 4 del Dl 50/2017. Rammentiamo che le locazioni brevi sono contratti fino a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa, anche tramite piattaforme telematiche (Airbnb, Booking, ecc.). Segnaliamo che pulizia e biancheria rientrano, comunque, tra i servizi compatibili con questo schema. Il problema nasce quando la gestione diventa continuativa ed organizzata, sfociando in una vera e propria organizzazione d’impresa.
La soglia dei due appartamenti
L’articolo 1 comma 17 della legge 30 dicembre 2025 n. 199 (Manovra di Bilancio 2026) riduce da quattro a due il numero di appartamenti oltre il quale scatta la presunzione di attività imprenditoriale.
A parere di chi scrive, il tema vero non è la soglia in sé, ma la rigidità del criterio.
Si pensi al caso di tre piccoli appartamenti al mare utilizzati per locazioni brevi solo nei mesi estivi. Gli immobili restano sfitti per gran parte dell’anno e vengono gestiti direttamente dal proprietario, senza personale, senza servizi aggiuntivi e con un numero limitato di contratti concentrati in poche settimane.
Anche in una situazione del genere la soglia dei due appartamenti fa scattare la presunzione di attività imprenditoriale. Il dato numerico prevale su elementi come stagionalità, volume effettivo dei ricavi e grado di organizzazione, ed è proprio qui che emerge la distanza tra criterio formale e realtà economica.
Come si contano gli immobili
Si contano gli appartamenti, non le camere. La locazione di più stanze dello stesso immobile non moltiplica il numero delle unità e le pertinenze seguono l’immobile principale.
Questo chiarimento evita distorsioni evidenti, ma lascia aperti alcuni spazi interpretativi. Nei centri storici ad alta domanda turistica esistono appartamenti che lavorano quasi tutto l’anno, con tassi di occupazione elevati e ricavi significativi. In questi casi il numero degli immobili non sempre rappresenta la reale dimensione economica dell’attività.
Cedolare secca e convenienza fiscale
La cedolare secca resta applicabile entro il limite dei due appartamenti. Aliquota del 21% su un’unità scelta dal contribuente e 26% sulle altre.
Fin qui il meccanismo è noto. Il punto è che molte simulazioni di convenienza costruite negli ultimi anni su tre o quattro immobili oggi cambiano radicalmente. Alcuni contribuenti dovranno scegliere se ridimensionare l’attività o fare il salto verso una gestione imprenditoriale vera e propria.
Servizi offerti e qualificazione dell’attività
Come già evidenziato in precedenza, pulizia e biancheria restano compatibili con la locazione breve. Al contrario, colazione, transfer, servizi continuativi spostano la valutazione verso l’attività ricettiva.
Qui la linea di confine non è solo fiscale, in quanto bisognerà fare i conti anche con normative regionali ed adempimenti amministrativi, poiché entreranno in gioco gli obblighi del Dl 145/2023, che prevedono, solo per citarne alcuni, il Codice Identificativo Nazionale (CIN), esposizione negli annunci, requisiti di sicurezza, ecc.
In definitiva, chi utilizza gli affitti brevi in modo occasionale trova ancora spazio, ma le attuali norme, per chi ha costruito una vera attività economica intorno a questo modello, diventano ancor più stringenti.
In realtà, era una direzione prevedibile, in quanto il settore è cresciuto tantissimo e, a parere del legislatore, non poteva più “galleggiare” su una zona di confine non ben definita, anche se andrebbe meglio disciplinata, tenendo conto anche dei casi in precedenza evidenziati. Confidiamo in un aggiustamento normativo più chirurgico e meno “lineare”.
Autore: Luigi Romano – Consulente in fiscalità d’impresa e incentivi agli investimenti